sehlhall insikt

Insikter, artiklar, statistisk och undersökningar.

Sehlhall INSIKT är vårt delade kunskapsforum. Här kommer vi löpande att tillgängliggöra fakta, undersökningar och rapporter samt våra egna åsikter, för att på sätt ge ökad insikt kring hur det står till med landets sociala infrastruktur, samt hur vi kan fortsätta att förbättra och utveckla världens bästa omsorgsfastigheter.
23/08/2022
Om äldreboende för fastighetsbranschen
Inledning

Bakgrund
Undersökningen har genomförts av Novus på uppdrag av Sehlhall. Syftet är att undersöka hur chefer upplever arbetsklimatet på äldreboenden i förhållande till att arbetsmiljöverket gått ut med att det finns betydande brister. 

Målgrupp
Verksamhetschefer inom äldreboende 

Arbetsmiljö
Utifrån personliga erfarenheter, vad av följande är viktigast för att du ska uppleva arbetsmiljön på din arbetsplats som god? (Tre möjliga svar)  
1
Fungerande teknologi
54%
2
Utformning av de boendes lägenheter
52%
3
Fina gemensamhetsytor
49%

4. Modern och effektiv ventilation (42%)
5. Välplanerad utomhusmiljö (33%)
6. Arbetsmiljövänlig belysning (22%)
7. Vet ej (6%)
8. Annat, ange: (5%)
Exempel på annat: Enskilda kontor, boendemiljö, lättare få tag på personal, hjälpmedel till arbetet, utbildad personal. Se fullständig lista i bilaga. 

Kommentar från Sehlhall:
Drygt hälften tycker det viktigaste för arbetsmiljön är fungerande teknologi.

Närmiljö
Vad av följande vill du ha nära till hands vid äldreboendet där du arbetar? (Flera svar möjliga)
1
Nära till natur och friluftsliv
59%
2
Nära till kommunikationer\förbindelser
56%
3
Nära till dagligvaruhandel\butiker
37%

4. Att det är centralt beläget (31%)
5. Välplanerad utomhusmiljö (15%)
6. Arbetsmiljövänlig belysning (9%)
7. Annat, ange: (4%)
Exempel på annat: Nära hem, närhet till vårdcentral/närvård. Se fullständig lista i bilaga.
8. Vet ej (3%)


Kommentar från Sehlhall:
Nära sex av tio vill ha natur och friluftsliv nära till hands vid äldreboendet.

Fastighetens utformning
Var god ta ställning till följande påståenden kopplade till utformning av fastigheten där du arbetar. Anser du eller anser du inte att...?
Ja, det anser jag
Nej, det anser jag inte
Vet ej
1
Det är lätt och inbjudande för de boende att komma ut i friska luften
82%
18%
1%
2
Fastigheten är utformad så att smittspridning kan begränsas
79%
20%
2%
3
Belysningen är effektiv för boende och personal
75%
24%
1%

4. Lokalerna är utformade så att det blir lättare att arbeta, samt minimerar arbets- och belastningsskador (Ja 73%, Nej 26%, Vet ej 2%)
5. Fastigheten är formgiven för att undvika en institutionell känsla (Ja 67%, Nej 32%, Vet ej 1%)
6. Avdelningarna är förlagda så att man får en godöverblick (Ja 60%, Nej 38%, Vet ej 3%)
7. Klimat och ventilation är tillfredsställande i fastigheten: (Ja 52%, Nej 47%, Vet ej 2%)

Kommentar från Sehlhall:
Nära hälften anser inte att klimatet och ventilationen är tillfredsställande i fastigheten de arbetar i.

Fastighetens funktioner
Nu kommer du få höra en lista med några funktioner på ett äldreboende. Vilka av dessa funktioner anser du ger bäst mervärde för en boende? (Max tre svar)
1
Fin utomhusmiljö
78%
2
Storkök\mat som tillagas på plats
64%
3
Hälsa- och skönhetsvård, så som fotvård och frisör
37%

4. Takterrass\balkong (32%)
5. Avdelningar som tillåter husdjur (25%)
6. Rehabiliteringsrum\gym (22%)
7. En förskola i eller i direkt anslutning till fastigheten (12%)
8. Spabad: (6%)
9. Vet ej (1%)


Kommentar från Sehlhall:
Majoriteten anser att en fin utomhusmiljö är det som ger bäst mervärde för en boende.

Belysning
Rätt belysning motverkar trötthet och vissa sjukdomar hos både personal och boende på äldreboenden. I vilken utsträckning anser du att lokalerna där du arbetar idag har tillfredsställande belysning som svarar mot boende och personals behov?
I mycket stor utsträckning
29%
I ganska stor utsträckning
37%
I varken stor eller liten utsträckning
25%
I ganska låg utsträckning
7%
I mycket låg utsträckning
1%
Vet ej\kan ej ta ställning
1%
Kommentar från Sehlhall:
Två tredjedelar instämmer i stor utsträckning med att belysningen på sitt arbete är tillfredsställande.
Ventilation
Ventilation är viktigt på ett modernt äldreboende. Förutom att luften blir bättre, så är ett bra ventilationssystem utrustat med filter som motverkar spridning av luftburna sjukdomar. I vilken utsträckning anser du att lokalerna där du arbetar idag har tillfredsställande ventilation som svarar mot boende och personals behov?
I mycket stor utsträckning
15%
I ganska stor utsträckning
28%
I varken stor eller liten utsträckning
33%
I ganska låg utsträckning
18%
I mycket låg utsträckning
6%
Vet ej\kan ej ta ställning
2%
Kommentar från Sehlhall:
Drygt fyra av tio instämmer i stor utsträckning att ventilationen på sitt arbete är tillfredsställande.
Livskvalitet
Vad anser du vara den enskilt viktigaste åtgärden som din arbetsgivare kan vidta för att höja livskvaliteten för de boende på äldreboendet? (Max ett svar)
1
Att lokaler och byggnader är utformade för att undvika en institutionell känsla
35%
2
Att utomhusmiljön tillför mervärde för de boende
26%
3
Installation av modern ventilation med filter som förhindrar spridning av luftburna sjukdomar
15%

4. Speciella golv som dämpar fall och reducerar skador (11%)
5. Mer och bättre belysning i lägenheter och gemensamhetsutrymmen (3%)
6. Annan åtgärd, ange: (9%)
Exempel på annan åtgärd: Fler gemensamma ytor/utrymmen, tekniska lösningar, mer personal, meningsfulla aktiviteter. Se fullständig lista i bilaga.
7. Vet ej (1%)

Kommentar från Sehlhall:
Den viktigaste åtgärden för att höja livskvaliteten för de boende är att lokaler och byggnader är utformade för att undvika en institutionell känsla

Utomhusmiljö
Vilken typ av utomhusmiljö anser du tillför de boende och de som arbetar på äldreboendet mest värde? (Max ett svar)
1
Att det är en vacker trädgård med blommor och grönska
79%
2
Att det finns möjlighet att odla
11%
3
Att det finns grillplats\utomhuskök
5%

4. Att det finns utomhusgym (1%)
5. Att det finns lekplats för besökande (0%)
6. Annat, ange: (3%)
Exempel på annat: ler möjligheter  vara utomhus, större utrymmen som skapar rörelsefrihet, sittplatser Se fullständig lista i bilaga.
7. Vet ej (3%)

Kommentar från Sehlhall:
Att det är en vacker trädgård med blommor och grönska är den miljö som majoriteten tror tillför mest för de boende

Arbetsplatsens skick
Anser du att fastigheten där du har din arbetsplats är i gott skick?
Ja
Nej
Vet ej
62%
36%
3%
Kommentar från Sehlhall:
Drygt en tredjedel anser att sin arbetsplats inte är i gott skick
Sammanfattning
  • Drygt hälften (54%) tycker det viktigaste för arbetsmiljön är fungerande teknologi
  • Nära sex av tio (59%) vill ha natur och friluftsliv nära till hands vid äldreboendet
  • Drygt fyra av tio (43%) instämmer i stor utsträckning att ventilationen på sitt arbete är tillfredsställande
  • Den viktigaste åtgärden för att höja livskvaliteten för de boende är att lokaler och byggnader är utformade för att undvika en institutionell känsla (35%)
  • Att det är en vacker trädgård med blommor och grönska (79%) är den miljö som majoriteten tror tillför mest för de boende
  • Drygt en tredjedel (36%) anser att sin arbetsplats inte är i gott skick
  • Nära hälften (47%) anser inte att klimatet och ventilationen är tillfredsställande i fastigheten de arbetar i
  •  Majoriteten (78%) anser att en fin utomhusmiljö är det som ger bäst mervärde för en boende
  • Två tredjedelar (66%) instämmer i stor utsträckning med att belysningen på sitt arbete är tillfredsställande
19/06/2022
Hög tid att höja lägstanivån
Efterfrågan på samhällsfastigheter överstiger utbudet, och konkurrensen om objekt har aldrig varit högre. Mycket talar således för att branschens konsolidering kommer att fortsätta, samt att avkastningskraven för omsorgsfastigheter fortsätter att vara låga.

De underliggande demografiska behoven och tidigare års uteblivna investeringar skapar stora behov. Sveriges befolkningsandel av personer över 80 år ökar under kommande år med 50 procent och vår försörjningskvot stiger mot svindlande 90 procent, ett av de högsta talen i Europa.
Den högre levnadsåldern ökar samtidigt risken för att utveckla demenssjukdom, vilket innebär att vårdbehovet ökar exponentiellt. Som en följd av denna utveckling förväntas kommunernas omsorgskostnader öka med drygt 60 miljarder per år. Fördelningen av kostnader för demografiska förändringar skiftar dock kraftigt över tid.

Under perioden 2000 till 2010 var det en relativt jämn kostnadsförändring mellan åldersgrupperna 19 till 64, 65 ti̊ll 79 och 80+ samtidigt som åldersgruppen 0 till 18 inte bidrog med någon kostnadsökning på grund av demografisk förändring. Under perioden 2010 till 2020 sköt i stället kostnaderna för gruppen 0 till 18 år i höjden och utgjorde ungefär hälften av den totala kostnadsökningen. För perioden 2020 till 2030 sker åter en kraftig omfördelning där vi nu har åldersgruppen 80+ som enligt förväntan ökar kraftigt.

Trots en högre vårdkvot än det europeiska snittet uppger många svenska kommuner att de har brist på vårdboenden. En undersökning av Boverket visade att 109 av Sveriges 290 kommuner spår en brist under 2022. Vid införandet av Ädelreformen i början av 90-talet lades ett stort antal vårdboenden och serviceboenden ner. Sedan 1994 har 40 000 vårdboendeplatser försvunnit i Sverige. Kvarboendeprincipen, som bygger på ”rätten att bo kvar hemma livet ut”, har vidare resulterat i att många kommuner skjutit på nyinvesteringar i vårdboenden och i stället satsat på hemtjänsten.
67 dagar
Väntetiden till ett vårdboende i Sverige, efter godkänt biståndsbeslut, har ökat och ligger idag på 67 dagar. Tankesmedjan Timbro bedömer att Sverige behöver tillföras tre nya vårdboenden i veckan –i tio år.

En bidragande faktor till detta, utöver det demografiska behovet, är en undermålig kvalitet på stora delar av landets befintliga bestånd. Merparten av Sveriges vårdboenden byggdes på 60-, 70- och 80-talet och många av dem har stora brister. Enligt Socialstyrelsen finns det idag 17 000 icke fullvärdiga lägenheter i beståndet för äldre och Boverket har påvisat att över 1 000 lägenheter saknar eget badrum. Huvudanledningen till problemet är att majoriteten av landets boenden drivs av kommuner och att dessa inte omfattas av tillsynsmyndigheten IVO:s tillståndsplikt. Privata vårdgivare måste svara upp mot IVO:s högt ställda kvalitetskrav för att inte riskera att förlora sitt tillstånd.

Vi som utvecklar moderna vårdboenden följer också regler och krav från Boverket, Arbetsmiljöverket och Socialstyrelsen. Tillsammans bildar dessa direktiv ett solitt ramverk och borgar för att de fastigheter som byggs är trygga och säkra.
80%
Trots debatter om att allmännyttan säljer ut sina samhällsfastigheter så ägs fortfarande cirka 80 % av kommun och landsting. Problemet är att den part som alltså äger och driver majoriteten av Sveriges vårdboenden inte berörs av IVO:s tillståndsplikt.

Om exempelvis en kommun lagt ut en verksamhetsdrift till en privat aktör, och IVO beslutar att dra intillståndet, så kan kommunen ta tillbaka verksamheten och fortsätta att driva den. Kommunala boenden ska givetvis också uppfylla alla lagar och krav, men här gäller egen anmälningsplikt. Vi som följer nyhetsflödet vet att egen tillsyn inte alltid fungerar. Risken är stor att andra prioriteringar görs, exempelvis att man vill korta väntetider och därför väljer att driva ett utdömt vårdboende vidare. Eller att man vill undvika eller fördröja en nyinvestering. Det är dock en oinformerad bedömning.

De flesta vårdboenden som byggdes för 20–30 år sedan är energibovar med höga driftkostnader. De har dålig luft på grund av mögel och radon samt kräver en högre personaltäthet då lokalerna är ineffektiva. Ofta saknas moderna hjälpmedel. Allt detta resulterar i högre samhällskostnader då vi får fler sjukskrivningar, sjukhusvistelser, negativ personalomsättning, fallskador och ökad smittspridning. Drift- och underhållskostnaderna kan vara dubbelt så höga jämfört med ett nybyggt vårdboende. Väger man in dessa faktorer är det sannolikt billigare för kommunen att bygga nytt.

Vidare är dessa miljöer inte de bästa arbetsplatserna och omsorgen är personalintensiv. Enligt Sveriges Kommuner och Regioner, SKR, är en av de största utmaningarna de kommande åren personalbemanningen inom äldreomsorgen. Fler måste attraheras till yrket om vi ska klara av den demografiska utmaningen. Moderna och ändamålsenliga arbetslokaler är då en förutsättning.
120 000 – 2030
Utifrån demografiska prognoser kommer drygt 120 000 personer att behöva plats på ett vårdboende 2030.

Timbro bedömer att om debatten kring vinster i välfärden leder till ett förbud för privata aktörer, så kommer vi endast att nå 95 000 platser. Om vi dessutom tar höjd för att befintliga boenden behöver stängas, Sehlhall har gjort bedömningen att det rör sig om 350 vårdboenden, motsvarande 14 000 platser, så står vi inför ett än mer akut och omfattande behov av utbyggnad.

Trots att privata aktörer bara står för 18 procent av utbudet, så står vi för 40 procent av nyproduktionen och investerar årligen cirka 4 miljarder i segmentet. Enligt Socialstyrelsens årliga enhetsundersökning är kvaliteten hos privat drivna vårdboenden högre än kommunala, på 18 av 20 jämförbara kvalitetsparametrar. Privata aktörer representerar med andra ord en viktig del i lösningen för att säkra landets sociala infrastruktur och samarbetet mellan det privata och offentliga kommer att bli än viktigare framgent för att vi tillsammans ska kunna hantera det stora behovet av kvalitativ social infrastruktur.

Många aktörer i sektorn förvärvar befintliga bestånd. Andra är rena utvecklare som avyttrar sina projekt, ofta redan innan de börjat byggas. Sehlhall utvecklar sina omsorgsfastigheter för egen förvaltning, vilket innebär att vi känner varje fastighet utan och innan. Därmed erhåller vi en effektiv och kvalitativ förvaltning. Vi har alltså råd att tänka långsiktigt i våra investeringsbeslut.

Vi har arbetat med hundratals funktionsprogram och bistått flera av Sveriges kommuner med viktiga insikter och analyser. Till exempel hur ett nytt trygghetsboende på bästa sätt kan effektivisera hemtjänsten och minska trycket på befintliga vårdboenden. Eller hur en skola och ett vårdboende kan få synergier av varandra och huruvida man skall välja att renovera befintligt bestånd eller bygga nytt. Samt vid nybyggnation, vad den befintliga byggnaden i så fall bör ställas om till. Tack vare vår breda kunskap av att skapa och förvalta omsorgsfastigheter blir vi en värdefull strategisk partner till kommunen. Vi vet vad som fungerar och vad som inte gör det.

Sehlhalls erfarna medarbetare bjöds in av den förra regeringen för att diskutera hur vi kunde skapa bättre boendeförutsättningar för äldre. Redan tidigt i samtalen stod det klart att det behövdes nya former av mellan boenden, dels för att avlasta hemtjänsten, dels för att öka livskvaliteten för de boende och därigenom senarelägga (eller helt undvika) behovet av omsorg dygnet runt på ett vårdboende.

När vi byggde Gotlands första trygghetsboende fick vi över tusen sökande för våra 68 lägenheter. Så ser sannolikt intresset ut i större delen av landet, men det är inte lätt för fastighetsföretag att få ihop ekvationen. Hyrorna skall hållas nere för att så många som möjligt skall få tillgång till boendet. Samtidigt ger de större allmänytorna en lägre uthyrningsgrad och servicetjänsten ökar de löpande kostnaderna. Därmed blir kalkylen för vanliga hyresbostäder starkare, vilket resulterar i att allt för få trygghetsboenden byggs.

Vi – och säkerligen många andra branschkollegor – står redo att både bygga moderna och ändamålsenliga bostäder för att avlasta äldreomsorgen, samt optimala och hållbara vårdboenden. Vi behöver dock hjälp av framsynta, initierade och ansvarsfulla politiker.

Därför blir höstens val viktigt. För våra åldersrika, som förtjänar bästa tänkbara levnadsmiljö, och för alla anställda inom äldreomsorgen, som förtjänar en optimal arbetsmiljö.

Sverige har en världsledande social infrastruktur, men lägsta nivån måste höjas rejält, liksom utbyggnadstakten.
DAN T. SEHLBERG
Grundare och VD, Sehlhall
26/01/2022
Sverige har brist på äldreboenden – dessutom bör vi stänga 350 stycken
Om 30 år har vi dubbelt så många 80-plussare jämfört med idag. Det byggs årligen cirka 70 nya äldreboenden i Sverige, men enligt regeringens prognoser så behöver vi bygga två nya äldreboenden i veckan fram till 2026. Det reella behovet är dock högre, med tanke på att ett stort antal av dagens äldreboenden är undermåliga och hälsofarliga. Baserat på analyser av Boverket och Socialstyrelsen är min bedömning att vi borde avveckla minst 350 äldreboenden. Det skulle innebära att vi framgent behöver bygga minst tre nya äldreboenden i veckan fram till 2026, något som även TIMBRO kommit fram till i en nyligen publicerad analys.

Orsaken till ersättningsbehovet är att många av Sveriges äldreboenden byggdes på 60-, 70- och 80-talet, en stor andel av dem är idag undermåliga. Till exempel saknar så mycket som 1 000 lägenheter eget badrum, något som försvårat smittskyddsarbetet under pandemin.
Inspektionen för vård och omsorg (IVO) övervakar kvaliteten i sektorn. De bedömer bland annat om de medarbetare som skall arbeta i verksamheten har erforderlig kompetens, att lokalerna är ändamålsenliga och lämpliga för de personer som ska vistas och behandlas i dem, att lokalerna där brukare skall vistas och bo under längre tid inte får en institutionell prägel med avseende på lokalisering, storlek och utformning, etc.

En praxis gällande erforderlig tillgång på hygienutrymmen och storlek på boenderum har också utvecklats. Som exempel kan nämnas att IVO inte godkänner att ett för stort antal boende delar på toalett och dusch. För alla verksamheter gäller också att sökanden måste lämna uppgifter om vilka brandskyddsåtgärder som har vidtagits. Sverige har brist på äldreboenden.

Som tillståndsgivare har IVO ett effektivt ”vapen” som säkerställer att deras krav efterlevs. De kan ge och återkalla tillstånd. Vi som utvecklar moderna äldreboenden följer också regler och krav från Boverket, Arbetsmiljöverket och Socialstyrelsen. Tillsammans bildar dessa direktiv ett solitt ramverk och borgar för att de fastigheter som byggs är trygga och säkra.
80%
Trots debatter om att allmännyttan säljer ut sina samhällsfastigheter så ägs fortfarande cirka 80 % av kommun och landsting. Problemet är att den part som alltså äger och driver majoriteten av Sveriges äldreboenden inte berörs av IVO:s tillståndsplikt. Om exempelvis en kommun lagt ut en verksamhetsdrift till en privat aktör, och IVO beslutar att dra in tillståndet, så kan kommunen ta tillbaka verksamheten och fortsätta utan att åtgärda bristerna som fått IVO att dra in tillståndet..

Kommunala boenden ska givetvis också uppfylla alla lagar och krav, men här gäller egen anmälningsplikt. Vi som följer nyhetsflödet vet att egentillsyn inte alltid fungerar. Risken är stor att andra prioriteringar görs, exempelvis att man vill korta väntetider och därför väljer att driva ett utdömt äldreboende vidare. Eller att man vill undvika eller fördröja en nyinvestering. Här lurar man dock sig själv.
20-30
De flesta äldreboenden som byggdes för 20-30 år sedan är energibovar med höga driftkostnader. De har dålig luft på grund av mögel och radon samt kräver en högre personaltäthet då lokalerna är ineffektiva. Ofta saknas moderna hjälpmedel. Allt detta resulterar i högre samhällskostnader då vi får fler sjukskrivningar, sjukhusvistelser, negativ personalomsättning, fallskador och ökad smittspridning. Drift- och underhållskostnaderna kan vara dubbelt så höga jämfört med ett nybyggt äldreboende. Väger man in dessa faktorer är det sannolikt billigare för kommunen att bygga nytt..

Vidare är dessa miljöer inte de bästa arbetsplatserna och omsorgen är personalintensiv. Enligt Sveriges Kommuner och Regioner, SKR, är en av de största utmaningarna de kommande åren personalbemanningen inom äldreomsorgen. Fler måste attraheras till yrket om vi ska klara av den demografiska utmaningen.

Hur sker en sådan attraktion bäst, genom att erbjuda en illa anpassad arbetsmiljö från 70-talet, eller genom moderna arbetsplatser som tar hjälp och stöd av välfärdsteknologi?

Förutom att personalbemanningen sannolikt är dyrare på ett undermåligt äldreboende, skadar mediabilden från dessa boenden branschen genom att göra omsorgen till en mindre attraktiv arbetsplats hos t.ex. dagens studenter. Sverige har brist på äldreboenden.
20
Mycket har hänt under de senaste 20 åren vad gäller utformning av äldreboenden. Tack vare dedikerad forskning och bred empiri vet vi nu vad som fungerar och vad som inte gör det. Fastigheten kan aktivt bidra till att skapa trygghet och välbefinnande, inte minst för människor med demens. Idag installerar vi belysning som simulerar dagsljus, vi fogar samman inne- och utemiljöer för att aktivera och inspirera, vi undviker korridorer och allt som ger en institutionell känsla. Dessutom utformar vi lokalerna så att boende och personal får god överblick och lätt att orientera sig. Vi har effektiva ventilationssystem och säkerställer att fastigheterna är optimerade utifrån ett smittskyddsperspektiv. Vi arbetar med miljövänliga material och skapar hus med minsta möjliga klimatavtryck.

Vi behöver punktera myten att det är billigare att behålla det gamla och i stället fokusera på att förnya vår sociala infrastruktur. De äldre fastigheterna kan eventuellt nyttjas till andra ändamål. IVO tillståndsplikt bör omfatta alla, även kommuner. Vårt samhälles sköraste medborgare förtjänar bästa tänkbara vård och omsorg. Sehlhall, tillsammans med övriga branschkollegor, kan säkerställa det nya, men vi behöver hjälp från modiga och ansvarsfulla politiker och tjänstemän för att avveckla det uttjänta.
DAN T. SEHLBERG
Grundare och VD, Sehlhall
Se föredraget "Sverige har brist på äldreboenden – dessutom bör vi stänga 350 stycken".